Передача мкд от застройщика в управляющую компанию. Как застройщик передает дом управляющей компании? Нюансы заключения договора. Акт осмотра технического состояния здания

Обычно, покупая квартиру, граждане не задумываются, кто будет обслуживать их новое жилье. Хорошо тем, у кого не возникает претензий к управляющей компании. Но если не повезет, стоит знать, какие управленческие права дает покупателю закон.

БЕЗ ВАРИАНТОВ

Главный документ, который регулирует деятельность по управлению жильем, в том числе в новостройке, – это Жилищный кодекс РФ (ЖК). Правда, многие управленческие вопросы в нем прописаны крайне расплывчато, что позволяет трактовать требования закона довольно широко.

Например, с одной стороны, ЖК устанавливает (в пункте 2 статьи 161), что способ управления жильем должны выбирать собственники (см. справку). Но с другой – пункт 13 статьи 161 обязывает органы местного самоуправления проводить открытые конкурсы по выбору компании для управления новостройкой (УК). Муниципалитет в течение 20 дней со дня ввода дома в эксплуатацию размещает объявление о проведении такого конкурса, который должен состояться не позднее чем в течение 40 дней со дня этой публикации. На уведомление об этом дольщиков, принявших от застройщика квартиры, отводится 10 дней. Одновременно дольщикам сообщают условия договора управления их домом. Отказаться от заключения договора с выбранной по конкурсу УК они не могут. Если за два месяца со дня подведения итогов отбора новоселы не подпишут такой договор, то он считается заключенным автоматически.

При этом в пункте 14 той же статьи говорится: до того как жильцы заключат эти договоры, управляющую компанию должен назначить застройщик – не позднее чем через пять дней после сдачи дома в эксплуатацию. Обычно в договоре долевого участия прописано согласие дольщика на то, чтобы домом управляла УК застройщика. То есть ни о каком выборе способа управления в этой схеме речи быть не может.

Логика в этом есть: даже если к моменту сдачи дома все квартиры в нем распроданы, это не значит, что жильцы въедут в них, как только застройщик выдаст им ключи. Примерно 6-8% (а в отдельных объектах – до 20%) жилья в комплексе покупают инвесторы, которые не планируют там жить. А значит, могут не появиться в квартире долгие месяцы, а то и годы. Да и остальные покупатели далеко не сразу въезжают в новые стены. А ведь ЖК требует, чтобы выбор способа управления жильем осуществлялся общим собранием собственников такого жилья. Раз собрать их для принятия такого решения сложно, то решением этого вопроса должен заняться кто-то другой – муниципалитет и застройщик.

Кроме того, право собственности новые владельцы квартир получают далеко не сразу, на это уходит обычно около полугода. А дом не может оставаться без эксплуатирующей организации: нужно убирать лестницы, вывозить мусор, проводить текущий ремонт, следить за исправностью лифтов и пр. Просто невозможно ждать, пока собственники возьмут управление в свои руки.

КОГДА ВНОСИТЬ КВАРТПЛАТУ?

Эти положения ЖК вступили в силу после принятия в июне 2015 года поправок к нему, утвержденных федеральным законом № 176. Раньше управляющую компанию мог назначить застройщик. А еще несколько лет назад действовало требование о том, чтобы он передавал дом в управление только после создания в нем товарищества собственников жилья. Это доставляло множество проблем: управлять домом уже пора, а права собственности на квартиры получили еще очень немногие покупатели, которых к тому же не созвать на собрание. Было непонятно, кто должен отвечать за содержание общего имущества дома, пока эти вопросы не решены.

Однако после вступления в силу поправок в ЖК получилось, что фактически покупатели квартир в новостройке в первые несколько лет после заселения серьезного участия в управлении домом не принимают. В этом есть плюсы и минусы.

С одной стороны, даже при въезде в квартиру с отделкой большинство новых хозяев делают хотя бы минимальный ремонт. К тому же сам переезд и обустройство на новом месте – дело крайне хлопотное. Хорошо, что в это время новоселам не приходится взваливать на себя еще и проблемы управления домом.

С другой стороны, если работа выбранной по конкурсу УК жильцов не устраивает, сменить ее будет очень сложно – по уже упомянутым причинам: необходимо общее собрание собственников. Впрочем, у новоселов есть возможность добиваться качественного обслуживания от УК, в том числе и используя Государственную жилищную инспекцию, куда можно пожаловаться на недобросовестность управленцев. В крайнем случае договор с УК расторгают по суду.

Как только покупатели подписали акт приемки-передачи, у них возникает обязательство по оплате жилищно-коммунальных услуг. При этом неважно, поселились ли они в новом жилище. Конечно, если хозяева ни разу там не появлялись, то за пользование электричеством, водой, газом в квартире платить не нужно – счетчики покажут, что расхода нет. Но эти ресурсы идут на обслуживание общего имущества дома: мытье лестниц, лифтов, уборку двора, – поэтому за коммунальные услуги на общедомовые нужды плата начисляется в любом случае. Мусор тоже вывозится, независимо от того, сколько человек уже заселилось в дом. Лифты функционируют. Так что отказ от оплаты под предлогом «да я и не заходил в новую квартиру» не пройдет.

СВОЙ ИЛИ ЧУЖОЙ?

Застройщики по-разному решают вопрос управления только что введенной новостройкой. Одни имеют собственные эксплуатационные службы, управляющие компании в составе своих компаний. Например, в структуре RBI есть компания «Управление комфортом», созданная в 2004 году и занимающаяся обслуживанием домов, построенных не только самим RBI, но и другими предприятиями.

УК «Легенда комфорт» занимается обслуживанием всех домов компании Legenda Intelligent Development. На сайте этой УК можно найти подробные перечни предоставляемых услуг с их расценками, написать заявку на выполнение работ.

«Колтушская Строительная Компания» не только обещает своим клиентам «обслуживание жилых комплексов и круглосуточный сервис», но и предлагает всем новоселам воспользоваться программой лояльности. «При покупке недвижимости мы возвращаем клиентам часть стоимости квартиры в виде бонусов на карту КСК Club. Они могут частично оплатить ими следующую покупку недвижимости в нашей компании или передать эти бонусы друзьям и родным с той же целью. Можно оплатить бонусами дизайн и ремонт от КСК», – рассказали в фирме.

«Главстрой-СПб» также доверяет управление только своей компании «Эксплуатация ГС-СПб».

Другие девелоперы предпочитают обращаться к услугам независимых УК. Так, Setl City сотрудничает с партнерами-управленцами «Содружество», «СтройЛинк-Сервис» и др.

Доверяет управление сторонним компаниям и «Строительный трест». Например, на основе конкурсов для обслуживания ее жилых комплексов были выбраны такие УК, как «Соотечественник», «Наш дом», «Управление комфортом», «СтройЛинк-Сервис».

У этих застройщиков своя правда: управление и эксплуатация недвижимости – это отдельный вид бизнеса, и не каждая компания желает вступать в эту сферу. Ведь это означает, что нужно содержать специальный штат сотрудников, отвечающих за обслуживание, ремонт, ведение расчетов квартплаты. Нужно закупать для этого технику и инвентарь.

По словам девелоперов, в первые годы после заселения новоселы редко выдвигают инициативы по смене способа управления домом или выбору другой УК. Им не до этого. Обычно желание взять управление в свои руки у них возникает, только когда занято уже большинство квартир в новостройке. И происходит это только в том случае, если жильцы очень уж недовольны действующей УК. Например, им кажется завышенным размер квартплаты или мусор с контейнерной площадки не вывозится неделями, лестницы никто не убирает, а сломавшиеся домофоны не чинят.

Чтобы произвести изменения в управлении, нужно организовать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. В нем должны принять участие не менее половины всех собственников, иначе принятое решение неправомочно. Собрание может проходить как очно, так и заочно – в последнем случае собственники голосуют, заполняя полученные от инициаторов бюллетени.

Инициатор собрания должен оповестить о его дате, месте и форме проведения не позднее чем за десять дней до назначенной даты. Инициатором может быть как один собственник или группа таких людей, так и управляющая компания. Решения принимаются большинством голосов. В случае смены УК сначала принимается решение расторгнуть договор с действующей УК, а потом – заключить договор с новой компанией. А вот для изменения способа управления нужно сначала проголосовать за выбор одного из трех вариантов (см. справку). И только после этого, если жильцы предпочтут ТСЖ или ЖСК, выбирать – само объединение собственников займется управлением или заключит договор с управляющей компанией.

Большинство петербургских домов выбирает последний из описанных вариантов: около 80% жилищного фонда – это ТСЖ или ЖСК, и примерно 60% из них не сами занимаются обслуживанием и эксплуатацией домов, а через приглашенные для этих целей УК.

В чем преимущество такого механизма? В одном доме, как правило, создается одно ТСЖ/ЖСК. И ему может оказаться не по карману содержать весь необходимый для управления и эксплуатации штат сотрудников (бухгалтер, юрист, секретарь, председатель ТСЖ/ЖСК и члены правления, сантехники, электрики и пр.), а также технику, инвентарь. Тарифы на жилищно-коммунальные услуги устанавливают органы власти. Собрание собственников, конечно, может проголосовать за дополнительные сборы на управление и эксплуатацию. Но это происходит редко.

УК же имеет на обслуживании не один дом, а несколько десятков, а иногда и сотен. И собранных в счет квартплаты средств достаточно, чтобы укомплектовать штат и обеспечить технические возможности для их обслуживания.

Впрочем, это не аксиома. Есть множество примеров успешного управления домами через товарищество или кооператив.

Как бы то ни было, УК, ТСЖ или ЖСК должны заключить договоры на предоставление услуг по вывозу мусора и коммунальному обслуживанию – поставке воды, теплоснабжения, электроснабжения и т. д. В этом смысле управление новостройкой уже ничем не отличается от эксплуатации вторичной недвижимости. С одним лишь замечанием: в течение семи лет со дня сдачи нового дома в эксплуатацию застройщик обязан бесплатно устранять все недоделки, неполадки, неисправности, возникшие по его вине.

СПРАВКА БН

Способы управления многоквартирным домом

1. Непосредственное управление собственниками помещений

Разрешено только в том случае, если в доме не больше 30 квартир.
Собственники принимают на общем собрании все решения, касающиеся управления и эксплуатации: ремонт входной двери в подъезде, замена труб водоснабжения, заключение договоров на поставку коммунальных услуг и т. д. При этом лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в доме, а также поставляющие коммунальные услуги, заключают соответствующие договоры с каждым собственником жилья в отдельности.

2. Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) или жилищным (жилищно-строительным) кооперативом (ЖСК)

Договоры на обслуживание, текущий ремонт и предоставление коммунальных услуг заключают ТСЖ/ЖСК. Соответственно, перед ними, а не перед каждым конкретным собственником, поставщики несут ответственность за качество услуг. Может быть создано как одно ТСЖ (ЖСК) для одного дома, так и одно товарищество или кооператив для нескольких домов.

3. Управление управляющей организацией

Договоры на обслуживание, текущий ремонт и предоставление коммунальных услуг заключает УК. Перед ней поставщики отвечают за качество услуг. Может быть выбран как способ управления через УК, так и способ управления через ТСЖ/ЖСК, которые заключают договор с УК на определенные виды работ. Деятельность УК при этом контролирует товарищество или кооператив.

Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news .

Подписка на обновления

Вы купили квартиры в новостройке. Долго нервничали, ждали ввода дома в эксплуатацию. Наконец, вам позвонили из офиса застройщика и сказали, что можно принимать жилье. Вы взволнованные идете на встречу, там под шумок кроме акта подписываете еще одну официальную бумагу. Начинаете делать ремонт и вдруг получаете платежку за содержание жилье. В которое прописана какая-то очень огромная сумма. Чтобы такого не произошло, нужно разобраться в том, как происходит передача дома от застройщика управляющей компании.

Передача дома и квартиры

Сначала стоит пройти по всем пунктам ситуации в целом. Итак, вы получили ключи от квартиры и приглашены застройщиком на подписания акта приема-передачи квартиры и дома. Нужно учитывать понимать, что этому предшествует введение дома в эксплуатацию. Прямой обязанности контролировать этот процесс у дольщика нет, но в ваших же интересах проверить, все ли с многоквартирным домов в порядке. Итак, прежде чем вы станете владельцем квартиры, должно произойти:

• Сдача дома в эксплуатацию
• Передача вам квартиры и подписания акта приема-передачи
• Передача квартиры в управляющую организацию

Дом принимается в эксплуатацию

Передача дома от застройщика управляющей компании пройдет нормально только в том случае, если городские и областные власти примут здание в эксплуатацию. В ином случае вы как будущий жилец можете получить проблемы в виде проблем с содержанием здания. Объяснить это на простом примере можно так:

• Дом сдается в эксплуатацию
• Якобы никаких нарушений нет
• Через полгода оказывается, что лифтовое имущество приходит в негодность
• В итоге управляющая организация в виде ЖСК распределяет платежи за ремонт лифта между всеми собственниками квартир

Это реальный случай из судебной практики, когда жильцы пытались заставить застройщика переделать схему подключения лифта за свой счет. Чтобы не тратить деньги и время на такие разбирательства, нужно сразу контролировать процесс передачи дома в эксплуатацию.

• Убедитесь, что дом принимает квалифицированная комиссия
• В комиссии должны присутствовать чиновники районной администрации
• Представители министерства строительства вашего региона
• Подрядчики, которые занимались возведением как всего дома в целом, так и отдельных его частей
• Сотрудники управления по надзору в сфере потребительского рынка
• Сотрудники энергоснабжающих организаций – водоканал, электрослужбы, тепловики

Если с домом все хорошо, вы можете ознакомиться с выданной застройщику бумагой о том, что дом принят в эксплуатацию. Наступает стадия подписания акт-приема передачи

Прием квартиры

Передача дома от застройщика управляющей компании невозможна без подписанного дольщиком акта-приема передачи квартиры. Этот акт – бумага о том, что вы не имеете . Будьте внимательны при приемке квартиры. Обратите внимание на все составляющие вашего жилья:

Передача дома управляющей компании

Передача многоквартирного дома от застройщика управляющей компании происходит уже после того, как вы получили ключи от квартиры. В среднем от ввода дома в эксплуатацию до появления управляющей организации проходит несколько месяцев.

Закон выдвигает определенные требования к этому процессу. Например, давайте разберемся, может ли застройщик выбрать управляющую компанию в только что сданном доме. До 2015 года такая форма работала, но многие девелоперы создавали свою управляющие организации, которые фактически обирали жильцов новостройки. Поэтому сейчас ответ простой – нет, не может.

• Застройщик вправе предложить управляющую организацию для сданной новостройки
• Дольщики самостоятельно выбирают управляющую компанию, либо, если инициативы от них нет, то происходит открытый конкурс силами местной администрации
• Девелопер заключает договор с той управляющей компанией, за которую проголосовали дольщики, или с той, которая стала победителем конкурса администрации

Может ли застройщик быть управляющей компанией? Сам застройщик нет, но может им может быть предложена дольщикам управляющая организация. Либо же, в случае с ЖСК, в договоре вступления в ЖСК должна быть прописана информация о том, что ЖСК после ввода дома в эксплуатацию продолжает управлять домом с согласия общего собрания пайщиков.

Закон

Есть несколько нормативных актов, которые регулируют процесс передачи дома от застройщика управляющей компании.

• В первую очередь это ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации. В статье прописан как алгоритм передачи, так и все способы управления многоквартирным домом
• Также необходимо ознакомиться с постановлением Правительства от 06.02.2006 г. № 75 – оно регламентирует весь процесс и объясняет, как застройщик передает дом управляющей компании

Виды управления

Если внимательно изучить статью № 61, то можно понять, что вариантов в выборе управляющей организации у жителей нового дома не так много:

• Это может быть заключение договора с управляющей компанией
• Создание специального кооператива (или преобразование жилищно-строительного кооператива из застройщика в управляющую организацию)
• Создание товарищества собственников жилья
• Непосредственное управление

Жители могут выбрать вариант с непосредственным управлением только в том случае, если собственников квартир в доме не более тридцати – этот способ скорее подходит жителям так называемых клубных домов, или элитного жилья.

Плата за жилье

Если процесс передачи дома от застройщика управляющей компании происходит по закону, то жители смогут сразу узнать, сколько же они будут платить за жилье после новоселья. Эти данные должны обязательно прописываться в договоре между управляющей организацией и бывшими дольщиками или пайщиками.

• Полный перечень услуг прописывается в договоре и жильцы знают, за что платят
• Если происходит выбор управляющей организации по конкурсу, то этим занимаются сотрудники администрации

Важно знать, что по закону жильцы не платят за содержание дома, пока квартира не оформлена в собственность. Поэтому даже если управляющая компания была выбрана полгода назад, а свидетельство о собственности вы получили только сегодня, то никаких платежек на оплату жилья с момента ввода в эксплуатацию быть не должно. За пустующие площади платит застройщик, а не вы.

Порядок действий по передаче дома

Процедура передачи дома управляющей компании от застройщика достаточно запутанная. Давайте разберемся, как все проходит в соответствии с законом.

• Застройщик организует общую встречу собственников квартир, на которой и проводится выбор управляющей организации
• Выбирается он простым алгоритмом – звучит предложение, далее голосование
• Если собственники не пришли к единому мнению – назначается либо еще одно собрание, либо проводится открытый конкурс силами администрации
• Соответственно, кто-то из чиновников должен присутствовать на общем собрании жильцов
• После выбора управляющей организации или создания новой управляющей организации происходит заключение договора.
• Подписывается акт передачи дома от застройщика управляющей компании
• Подписываются личные договора управляющей организации с собственником квартиры

Если буквально следовать букве закона, то застройщик обязан инициировать процесс выбора управляющей организации одновременно с процессами по вводу здания в эксплуатацию. Но по факту такое происходит редко – сначала дом сдают, а уже потом застройщик предлагает дольщикам выбрать свою управляющую организацию.

Документы

Давайте разберемся, какие документы передает застройщик управляющей компании, и с какими необходимо ознакомиться каждому будущему собственнику жилья в многоквартирном доме.

• Нужно проверить учредительные документы застройщика и учредительные документы управляющей организации
• Документы, передаваемые застройщиком управляющей компании – это проект дома и проектная декларация, а также выписки из ЕГРЮЛ (данные о собственниках квартир из реестра собственников управления Росреестра)
• Информация об управляющей организации – ИНН, ОГРН, справка о директоре организации и еще двух сотрудниках, которые обязаны сдать экзамен на лицензию на право управления многоквартирным домом
• Сама лицензия на право управления многоквартирным домом
• Документ с перечнем общего имущества, которое передается на управление УК

Образец договора

Собственники квартир для составления договора между застройщиком, собственниками и управляющей компанией должны проверить все вышеизложенные документы. Заранее изучите между собственниками и управляющей компанией.

Перед заключением договора убедитесь, что вы также ознакомились с:

• Протоколом, который был составлен на собрании дольщиков. В нем должен быть прописан выбор общего собрания собственников жилья или подпись о том, что собственники проинформированы об итогах открытого конкурса
• Если проводился конкурс, то нужен и его протокол
• Акт ввода дома в эксплуатацию, подписанный управлением стройнадзора по вашему городу или региону, в зависимости от местного законодательства
• Разрешение на ввод в эксплуатацию дома
• Акты приема передачи дома между застройщиком и управляющей организацией

Договор на практике обычно предлагается самой управляющей организацией. Нужно понимать, что вы как собственник жилья вправе вносить в него изменения, предлагать эти изменения собранию собственников жилья и настаивать на их принятии общим собранием.

В договоре должны быть прописаны:

• Перечень имущества, которое принимает управляющая организация
• Площадь дома и придомовой территории – эти цифры нужно сверить с данными в вашем или договоре с ЖСК
• Перечень услуг, которые оказывает управляющая организация
• Сумма, которую платит собственник с одного квадратного метра площади своей квартиры – учтите, что собственник платит за площадь квартиры и включенную в нее площадь лоджии. Если у вас балкон, то включать эти квадратные метры в ваш договор незаконно
• Если есть, в договоре также прописываются дополнительные платежи, на которые согласился собственник

Договор между застройщиком, собственниками жилья и управляющей организацией должен также содержать обязанности управляющей компании:

• Перечень работ по содержанию дома
• Перечень пунктов текущего ремонта и мероприятий по содержанию общих коммуникаций в дом
• Обязанности по предоставлению собственникам жилья коммунальных услуг
• Обязанности по содержанию в порядке инженерно-технического оборудования многоквартирного дома
• Перечень работ по благоустройству придомовой территории

В договоре нужно прописать, как именно и как часто управляющая компания должна отчитывать перед собственниками жилья. Отчет должен содержать несколько пунктов, лучше это также прописать в договоре:

• УК отчитывается, сколько потратили на ремонт, сколько на содержание, сколько на благоустройство
• Статьи «Текущий ремонт» и «ремонт в случае аварийных ситуаций» должны быть разделены в отчете управляющей организации
• УК отчитывается о полученных и потраченных деньгах
• Отчет о содержании самой управляющей организации содержит полные денежные суммы на все статьи
• Отчет по санитарной и пожарной безопасности

Договор первоначально заключается на один или на три года. Нужно понимать, что собственники в любой момент решением общего собрания могут или поменять управляющую компанию на другую, либо отказаться от услуг управляющей компании и создать ТСЖ, либо обратиться в администрацию города и попросить провести другой открытый конкурс на право управления многоквартирным домом.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Нет такого многоквартирного дома, где все без исключения жильцы были бы довольны управляющей компанией. Одни жалуются на скудность зелени во дворе, другие считают излишним ежедневную уборку подъездов, третьи не понимают, зачем нанимать консьержа и т.д. Ситуация усугубляется, когда дом обслуживает аффилированная с застройщиком компания. Собственники квартир уверены, что их обманывают, поэтому нужно скорее менять УК. Портал сайт разбирался, в каких случаях игра действительно стоит свеч, а когда новое не значит лучше.

Причины

Управляющие компании, принадлежащие застройщикам, в современной России были всегда. Они появились в элитных жилых комплексах, где покупателям предлагают высокий уровень комфорта, поэтому строители берут на себя бремя эксплуатации здания. В начале «нулевых» на рынке ЖКХ днем с огнем нельзя было найти управляющую компанию, которая не просто хотела, а могла бы обслуживать дом с системами кондиционирования и вентиляции, умела бы работать с дорогостоящими отделочными материалами т.д. Так что у застройщиков дорого жилья просто не было выбора, необходимо было создавать свою УК. Однако постепенно собственные управляющие компании появлялись и в массовом сегменте, и сегодня практически все новые дома сдаются в эксплуатацию с уже работающей УК от застройщика, которую в будущем собственники квартир могут поменять.

Причин появления аффилированных с застройщиками управляющих компаний несколько. И тут мнения экспертов разделились. Одни считают, что это веяние времени - стали строиться масштабные объекты, их может обслуживать только УК от застройщика. Другие уверены, что УК от застройщика создается специально, чтобы «латать дыры» и всячески маскировать дефекты, которые могут стать поводом для претензий к качеству строительства.

«Создание управляющей компании застройщиком крупного жилого комплекса - нормальная практика. Исключением могут быть проекты точечной застройки, в которых застройщику не выгодно создавать собственную УК»

Вячеслав Шихов, Granelle Development

По словам Юлии Будник, руководителя проекта Микрогород «В лесу» , одной из причин увеличения количества УК от застройщика в сегменте комфорт- и эконом-классов является общий тренд перехода от точечной к квартальной застройке . Во-первых, с увеличением объемов строительства застройщику стало выгодно принимать участие в управлении домами. А во-вторых, наличие собственной УК, уровень и качество услуг которой можно контролировать, стало одним из маркетинговых преимуществ для покупателей и зачастую некоторой гарантией сохранения общей концепции и уровня среды после ввода объектов в эксплуатацию.

Светлана Разворотнева, исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль», считает, что управляющая компания - это бизнес, а в новых домах это вдвойне выгодный бизнес, поскольку своя управляющая компания никогда не предъявит «материнской» компании требования по устранению недоделок в рамках гарантийного периода. Соответственно, по окончании гарантийных сроков текущий и капитальный ремонт будет осуществляться собственниками уже за свой счет.

«99,9% всех жилых комплексов массового сегмента (эконом- да и комфорт-класс нередко) сдаются с большим количеством недоделок и имеют значительную долю строительного брака. Сдать их независимой УК практически нереально»

Сергей Свиридов, Sminex

Плюсы и минусы

Каким бы выгодным бизнесом ни была собственная управляющая компания для застройщика, для жильцов от нее есть польза. Девелоперы в голос твердят, что никто не знает дом лучше, чем компания, которая его строила, поэтому управляющей компании от застройщика гораздо проще устранить возникающие в процессе эксплуатации проблемы. «Собственная УК всегда участвует в сдаче объекта в эксплуатацию, принимает новые инженерные сети и оборудование, таким образом, еще на самом раннем этапе управляющая организация знает все нюансы проекта, - говорит Юлия Будник. - Многие гарантийные случаи гораздо легче и быстрее решаются напрямую с застройщиком, когда они поступают от своей УК, а не от сторонней организации посредством официального запроса с выполнением всех регламентов».

Дмитрий Мацкевич, генеральный директор управляющей компании «Техстрой» девелоперской группы «Сити-XXI век» , также отметил, что так как УК от застройщика появляется задолго до выдачи ключей, специалисты не только наблюдают за тем, как формируются инженерные сети и идет благоустройство территории, но и начинают свою непосредственную работу. Например, чтобы качественно и тонко настроить отопление бойлерного типа, нужно приступить к наладке оборудования еще до сдачи объекта в эксплуатацию. А ведь именно от этого будет зависеть его дальнейшая эффективность.

Немаловажно и то, что если застройщик впоследствии собирается заниматься обслуживанием своих домов, он еще на этапе строительства стремится обеспечить высокое качество работ, чтобы не иметь проблем в будущем. «Как показывает практика, первые несколько лет жизни любой новостройки самые сложные. Поэтому активное участие представителей застройщика помогает в кратчайшие сроки исправить все недостатки», - пояснил Вячеслав Шихов, генеральный директор Granelle Development.

Что касается минусов работы управляющей компании от застройщика, то тут стоит отметить, что такая компания не заинтересована в том, чтобы заставить застройщика устранить недостатки, которые возникли в первые годы эксплуатации. Более того, первые два года, пока действует гарантия от застройщика, застройщику важно через УК контролировать все действия собственников квартир - потенциальных истцов в адрес строительной компании. По словам Сергея Свиридова, старшего партнера, вице-президента по развитию компании Sminex, управляющая компания позволяет на месте, быстро решать какие-то проблемы, проводить мелкий ремонт, решать конфликтные ситуации и прочее. Таким образом УК не дает перенести на строительную компанию серьезные обязательства по устранению глобальных недоделок, которые требуют масштабных работ - вскрытия изоляции, кровли, замены инженерных систем. Все эти работы очень дорогостоящие, а дом уже продан. Причем, продан задолго до того, как был построен и сдан. На этом фоне все эти устранения недоделок для строительной компании - гигантские дополнительные затраты. Собственная же УК «затыкает дыры» и тем самым снижает конфликтный фон, демонстрируя, как «застройщик чутко реагирует на запросы покупателей».

Смена компании

В первые два года после сдачи дома в эксплуатацию смена управляющей компании - явление очень редкое. Единичные случаи имеют место быть, если в доме есть очень инициативная группа собственников, которые решили во что бы то ни стало сменить компанию .

Почему же люди не спешат менять УК? Друг на друга накладываются несколько сдерживающих факторов. Во-первых, в новостройке крайне сложно провести собрание собственников квартир по той простой причине, что найти их контакты невозможно. Сегодня очень популярна покупка жилья как инвестиция, так что люди попросту не проживают в купленных квартирах, да и до управляющей компании им нет никакого дела, если ежемесячные счета не превышают разумных пределов.

«Провести собрание в таких домах чрезвычайно трудно. Собрать кворум - задача почти нереальная. Поэтому нередки случаи, когда протоколы общих собраний просто «рисуются» заинтересованными лицами. А граждане, которые не приняли участие в собрании собственников и узнали о его результатах совершенно случайно, жалуются в жилищные инспекции и другие органы на подделку протоколов», - говорит Светлана Разворотнева.

Во-вторых, так как только в первые 3-5 лет жильцы могут предъявить застройщику претензии по качеству строительства, а собственная управляющая компания может мастерски скрывать дефекты и сглаживать конфликты, то застройщик всячески препятствует смене УК. Конечно, абсолютно законным способом. В ход, например, могут пойти дополнительные бесплатные сервисы, которые отвлекут внимание людей и усыпят их бдительность.

Как рассказал Сергей Свиридов, смена УК от застройщика после гарантийного срока может произойти довольно безболезненно, так как сам застройщик не против такого поворота событий. Если он понимает, что выйти «в ноль» по затратам на УК и уж тем более сделать ее работу прибыльной нереально, если у него нет стратегии по развитию этого бизнеса, то особых возражений не возникает. «Управление недвижимостью - бизнес специфический, радикально отличающийся от девелоперского, и свести их под одной крышей в массовом сегменте, на мой взгляд, достаточно странно. Для застройщиков элитного жилья, для которых важен имидж комплекса, качество его содержания является одним из оснований для продажи следующих своих проектов. Специфика элитного жилья и жилья бизнес-класса заключается в том, что здесь продаются не просто площади для проживания, а стиль жизни. Понятно, что эксплуатация здесь играет заметную роль, поскольку обеспечивает уровень этого самого стиля жизни. Застройщики массового сегмента продают «крышу над головой». Здесь поддержание уровня стиля жизни избыточно», - пояснил Сергей Свиридов.

Процедура смены УК от застройщика стандартная: проводится собрание (заочное или очное), на собрании выносится вопрос о смене компании с протоколированием и подтверждением решения подписями собственников жилого имущества. Необходимое и достаточное условие для кворума - более 50% голосов собственников.

Денис Сороколетов, руководитель департамента эксплуатации NAI Becar, уверен, что эффективная смена УК будет в случае, когда это делается осознанно. Если инициативная группа переформируется в ТСЖ или совет дома, будут обозначены критерии оказываемой услуги и будет производиться контроль самими жильцами. «Пока же в нашем сознании нет понимания ответственности собственников общедомового имущества, а есть понимание владельцев квартир, - ситуация не изменится. Наряду с недобросовестными жильцами, которых большинство, есть недобросовестные УК, которые пользуются бесконтрольностью и безнаказанностью», - говорит Денис.

Дмитрий Мацкевич сообщил, что нередки случаи, когда жители меняли компанию, а затем обращались за помощью к прежней. Особенно следует быть внимательными при переходе в мелкие и средние УК: как правило, там нет узких специалистов, которые способны оперативно решить возникшие проблемы, даже такие элементарные, как ремонт насосов холодного водоснабжения и лифтового оборудования.

Перспективы

По данным «Сити-XXI век», свои управляющие компании есть практически у каждого крупного застройщика. Среди застройщиков среднего и мелкого уровня этот показатель составляет 80-85%. Исключением являются дома, которые строятся по государственному заказу (переселение, ветхое жилье и т.д). Как правило туда выбирают ГБУ «Жилищник».

Эксперты уверены, что профессиональные компании от застройщика будут продолжать удерживать свои позиции на рынке ЖКХ. Увеличение их доли пропорционально увеличению количества вновь вводимого в эксплуатацию жилья. Кроме того, сейчас, особенно на фоне кризиса, большинство мелких застройщиков покинут рынок, останутся только крупные системные игроки, для которых собственная управляющая компания по вполне обоснованным причинам - необходимость.

При этом не только увеличится количество УК, но и будет развиваться сервис в существующих - новые услуги, высокая скорость работы, клиентоориентированность в целом. Например, в компании «ЮИТ Сервис» одна из задач на ближайшее будущее - старт работы специального онлайн портала для каждой УК, где дольщик получит собственный личный кабинет, который будет активен уже с момента заключения договора. До момента ввода в эксплуатацию покупатели смогут отслеживать на портале новости о этапах строительства, а после ввода дома пользоваться различными сервисами, связанными с эксплуатацией квартиры и дома.

Юлия Будник в свою очередь с осторожностью говорит о будущем УК от застройщиков. Учитывая положения Жилищного кодекса и обязательное лицензирование всех управляющих компаний , которое ввели с 1 мая текущего года, на сегодняшний день перспективы УК, созданных для объектов именно застройщиком, весьма неопределенны. То есть необходимость соблюдения всех требований по лицензированию и проведению обязательного тендера для УК не будет способствовать резкому росту количества «своих» компаний.

При завершении многоквартирного дома строительством застройщик обязан в течение пяти дней сдать его в эксплуатацию и заключить договор с управляющей компанией. Он будет действовать до тех пор, пока собственники жилых и встроенных нежилых помещений не выберут другой способ управления домом или другую управляющую компанию.

Сегодня большинство застройщиков адаптируются к новому законодательству, к вызовам времени.

Какие документы нужны при передаче

Порядок передачи дома от застройщика управляющей компании регламентирован требованиями статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – «ЖК РФ»). Однако в данном документе не указано, что должен передать застройщик управляющей компании. И это создает сложности как для застройщиков, так и для управляющих организаций.

Как показывает практика, при оформлении договора управления многоквартирным жилым домом (далее – «МКД») застройщик должен предоставить управляющей компании (далее – «УК») следующие документы (в оригиналах и копиях):

1. протокол общего собрания участников долевого строительства, на котором выбрана УК, либо протокол подведения итогов открытого конкурса, утвержденный муниципальным заказчиком;
2. проект договора на управление;
3. акт ввода МКД в эксплуатацию;
4. разрешение на ввод МКД в эксплуатацию;
5. технический паспорт МКД с поэтажной планировкой и экспликацией;
6. кадастровый паспорт объекта и земельного участка под ним;
7. инструкция по эксплуатации МКД;
8. санитарный паспорт МКД;
9. ситуационный план придомовой территории, с данными о расположении подземных коммуникационных систем и обозначением точек подключения к ним жилого дома;
10. действующие договоры ресурсоснабжения (если заключены);
11. документация на установленные приборов и системы учёта потребляемых коммунальных ресурсов, в том числе автоматизированные;
12. акт приема-передачи дома и придомовой территории управляющей компании.

По решению федеральных, региональных и муниципальных органов исполнительной власти передача дома от застройщика ТСЖ или УК может сопровождаться другими документами. Так, 28 сентября 2005 года ФАС Уральского федерального округа вынесла Постановление по делу N Ф09-4566/04-С6, согласно которому передаче собственнику или уполномоченному им лицу (в том числе управляющей компании) подлежит техническая документация, перечисленная в п. п. 3.5 и 4.17 СНиП 3.01.04-87.

Акт передачи дома застройщиком управляющей компании

Передача многоквартирного дома от застройщика управляющей компании фиксируется актом приёма-передачи, в котором отражаются следующие данные:

1. состав передаточной комиссии;
2. наименование застройщика и управляющей компании;
3. наименование жилищного фонда, передаваемого в управление;
4. количество и характеристика строений;
5. балансовая стоимость имущества, передаваемого в управление;
6. документы, на основании которых производится передача дома от застройщика управляющей компании.

К акту приёма-передачи прилагаются:

• список передаваемых жилых зданий;
• акты технического состояния передаваемого жилищного фонда;
• акт передачи технической документации.

После подписания акта передача жилого дома от застройщика управляющей компании является состоявшимся фактом, и все расходы на содержание здания и исправление недостатков, допущенных при строительстве, несут собственники жилых и встроенных нежилых помещений.

Если УК новостройки - дочерняя компания застройщика

В соответствии со статьёй 161 ЖК РФ, собственники жилых и встроенных нежилых помещений вправе самостоятельно выбирать управляющую компанию. В том числе, по представлению застройщика. Как правило, такие управляющие компании являются дочерними структурами застройщика. Поэтому он стремится заранее предусмотреть возможные издержки управляющей компании и позаботиться, например, об установке в подъездах надёжных входных дверей, монтаже энергоэффективных систем освещения, отопления и вентиляции воздуха, внедрении «умного учёта» потребляемых коммунальных ресурсов.

Напомним, что 10 августа 2017 года вступили в силу изменения и дополнения в Жилищный кодекс Российской Федерации (Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 257-ФЗ). В частности, часть 2 статьи 166 ЖК РФ дополнена рекомендацией об установке автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и услуг.

Главная задача на сегодня – осуществить переход к «умному учету», когда показания с приборов снимаются онлайн. У нас есть российские технологии и производители, которые предоставляют этот продукт по адекватной стоимости.

Михаил Мень, Министр строительства и ЖКХ России

Введение автоматизации учёта энергоресурсов позволит управляющей компании, аффилированной с застройщиком, оптимизировать работу по сбору и передаче показаний с квартирных и общедомовых приборов учёта, сократив количество рутинных операций и снизив риск «человеческого фактора».

Автоматизированная система беспроводной диспетчеризации позволяет решить ряд сопутствующих задач:

• контролировать баланс энергопотребления в режиме «реального времени»;
• выявлять очаги технологических потерь и хищения энергоресурсов;
• прогнозировать объёмы будущего потребления энергоресурсов на основе автоматизированного анализа передаваемых данных;
• автоматизировать выписку счетов за потреблённые коммунальные услуги.

Мы помогаем внедрить автоматизированный учет ресурсов ЖКХ для УК / ТСЖ. Система построена на базе беспроводной LPWAN-технологии без концентраторов и ретрансляторов.

Автоматизированный учет ресурсов
для УК/ТСЖ в МКД

В продолжение статьи.