Налогообложение при совершении сделок с недвижимостью. Порядок налогообложения по сделкам с недвижимостью. Определение срока владения недвижимостью

Объектами налогообложения в сфере недвижимости являются искусственные объекты недвижимости, земельные участки, доходы от продажи объекта недвижимости, отдельные виды деятельности (доверительное управление) и др. Один и тот же объект недвижимости может облагаться налогом одного вида только один раз. Неоспоримым преимуществом российского налогового законодательства является тот факт, что налоговая база остается сравнительно устойчивой и не зависит от макроэкономических цифр и деловой активности в экономике.

Существуют налоги и сборы на недвижимость.

Налог на недвижимость – это форма безвозмездного изъятия в бюджет части стоимости недвижимого имущества, находящегося в собственности, в хозяйственном ведении или оперативном управлении физического или юридического лица.

Сбор – это обязательный взнос за юридически значимые действия, совершенные государственными или иными уполномоченными органами и должностными лицами в интересах плательщика сборов (выдача лицензии, предоставление определенных прав и т.п.).

Налоги и сборы подразделяются на две группы:

– налог на имущество , используемое для удовлетворения личных потребностей или осуществления бизнеса;

– налоги и сборы , выплачиваемые при совершении сделок с недвижимым имуществом: купля-продажа, дарение, наследование, сдача внаем или в аренду, ипотека др.

Налоги и сборы по иерархическим уровням управления (ст.13 – 15 Налогового кодекса РФ) делятся на:

– федеральные : налог на добавленную стоимость (НДС), налог на прибыль (доход) организаций, налог на доход от капитала, налог на доходы физических лиц, налог на пользование недрами, налог на воспроизводство минерально-сырьевой базы, лесной налог, госпошлина, федеральные лицензионные сборы;

– региональные : налог на имущество организаций, налог на недвижимость, налог с продаж, региональные лицензионные сборы;

– местные : земельный налог, налог на имущество физических лиц, налог на наследование или дарение, местные лицензионные сборы.

Налог на имущество предприятий является одним из основных в системе налогообложения недвижимости и регулируется законом РФ «О налоге на имущество предприятия», а также инструкцией МНС РФ № 33 о порядке исчисления и уплаты в бюджет этого налога.

Федеральным законом устанавливается предельный размер ставки налога, которая не может превышать 2% от налогооблагаемой базы. Конкретные ставки налога на недвижимость предприятий, определяемые в зависимости от видов их деятельности, устанавливаются законодательными (представительными) органами субъектов РФ. При этом устанавливать ставку налога для отдельных предприятий не разрешается.

Налогом облагаются основные средства (в том числе и объекты недвижимости), нематериальные активы, запасы и затраты, находящиеся на балансе плательщика. Сумма налога определяется как произведение налоговой ставки, действующей на территории субъектов РФ, и среднегодовой остаточной стоимости основных средств (объектов недвижимости). Уплата налога должна производиться по месту нахождения организации, ее филиалов и иных обособленных подразделений.

Налог на землю платят не только предприятия, но и физические лица – владельцы (пользователи) квартир и домов и земельных участков. В этом случае ставки налога учитывают: зону города; численность населения, проживающего в зоне; площадь и этажность дома; земельную долю квартиры и другие факторы. Цель введения платы за землю – стимулирование рационального использования, охраны и освоения земель, повышения плодородия почв, выравнивание социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества, обеспечение развития инфраструктуры в населенных пунктах, формирование специализированных фондов финансирования этих мероприятий.

С 01.01.2006 г. в соответствии с Земельным кодексом РФ ставки земельного налога высчитываются в процентах от кадастровой оценки земли. Устанавливаются органами представительной власти РФ и субъектов РФ в виде стабильных платежей за 1 га или 1 кв.м площади в расчете на год. По городским землям базовые ставки, утверждаемые федеральным законом для субъектов и республик, корректируются повышающими коэффициентами в зависимости от экономической оценки территории, ее рекреационной ценности, генплана города и других документов.

В сельской местности земельный налог для промышленных и коммерческих объектов, санаториев, домов отдыха составляет 1,5 % от кадастровой стоимости участка, Для физических лиц и производителей сельхозпродукции – 0,3 %.

Обязанность по уплате земельного налога у собственника земельного участка возникает с момента государственной регистрации права собственности на него. При этом продавец участка остается налогоплательщиком земельного налога до момента государственной регистрации прекращения права собственности. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП.

Налог на имущество физических лиц , так же как земельный налог, относится к местным налогам и взимается непосредственно с собственника объекта недвижимости. Плательщиками налогов признаются собственники объектов недвижимости (жилых домов, квартир, дач, гаражей и иных строений, помещений и сооружений) независимо от того, пользуются они этой недвижимостью или нет.

Налоговой базой для исчисления налога на объекты недвижимости является сумма инвентаризационных стоимостей объектов налогообложения, определяемая органами технической инвентаризации. Инвентаризационная стоимость – это восстановительная стоимость объекта с учетом износа и динамики роста цен на строительную продукцию, работы и услуги.

Налог на объекты недвижимости уплачивается ежегодно по ставкам, устанавливаемым нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости. Ставки устанавливаются в следующих пределах: при стоимости объекта недвижимости до 300 тыс. руб. ставка налога – 0,1 %; от 300 до 500 тыс. руб. – 0,3 %; свыше 500 тыс. руб. – 2 %.

Налоги на имущество физических лиц исчисляются налоговым органом по месту нахождения объекта налогообложения по состоянию на 1 января каждого года.

Налог на объекты недвижимости не уплачивается пенсионерами, гражданами, уволенными с военной службы, выполнявшими интернациональный долг в Афганистане и других странах, родителями и супругами военнослужащих, погибших при исполнении своих служебных обязанностей, с помещений и строений, принадлежащим деятелям культуры, искусства, собственниками жилых строений, хозяйственных строений и сооружений площадью до 50 м 2 и др.

Продажа объектов недвижимости физическим лицом . Объектами налогообложения являются все доходы, полученные в результате

реализации объектов недвижимости, находящихся в собственности. Налоговая ставка составляет: 13 % для резидентов и 30 % для налоговых нерезидентов, получивших доходы от российских источников.

Налоговый кодекс предусматривает освобождение от налогообложения сумм, направленных на новое строительство, либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры, но не более 600 тыс. руб., правда без учета сумм, направленных на уплату процентов по ипотечным кредитам.

Налоговому контролю подлежат расходы физических лиц на приобретение объекта недвижимости. Налоговый контроль проводится путем получения информации от организаций, осуществляющих регистрацию прав на объекты недвижимости и сделок с ними.

Если физическое лицо принимает долевое участие в строительстве жилого дома и по окончании строительства квартира будет передана в его частную собственность без оформления договора купли-продажи, то законодательством не предусмотрено сообщении в налоговый орган о совершении такой сделки.

В том случае, если операции на рынке недвижимости совершают юридические лица, то налоговой базой выступает прибыль от сделок с недвижимостью. В соответствии со статьями гл. 25 второй части Налогового кодекса с 01.01.2002 г. при осуществлении предприятиями операций с недвижимостью объектом налогообложения является сумма прибыли , полученная от реализации недвижимого имущества, включая земельные участки и имущественные права, также доходы от внереализуемых сделок (сдача недвижимости в аренду), уменьшенных на величину расходов по этим операциям и остаточной стоимости амортизируемого имущества.

Ставка налога на прибыль организаций с 01.01.2002 г. установлена в размере 24 %, из которых зачисляется:

– 7,5 % в федеральный бюджет;

– 14.5 % в бюджеты субъектов РФ;

– 2% в местные бюджеты.

Продажа предприятия как имущественного комплекса

облагается налогом на добавленную стоимость. Налоговая база определяется отдельно по каждому из видов активов предприятия. Если предприятие продано по цене, ниже балансовой стоимости реализованного имущества, для целей налогообложения применяется поправочный коэффициент, рассчитанный как отношение цены реализации предприятия к балансовой стоимости указанного имущества. Для налогообложения цена каждого вида имущества принимается равной произведению ее

балансовой стоимости на поправочный коэффициент. Налоговая ставка на добавленную стоимость равна 16,67 %.

Дарение объектов недвижимости физическими лицами . Плательщиками налога являются физические лица, которые принимают объекты недвижимости, переходящие в их собственность в порядке дарения. При этом закон не уточняет, от кого физическое лицо может получить подарок, подлежащий обложению налогом: от физического или юридического лица.

Налог с имущества, переходящего физическим лицам в порядке наследования , не взимается. С 01.01.2006 г. доходы, получаемые гражданами одной семьи или близкими родственниками, при наследовании недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, не облагаются налогом на доходы физических лиц. Для всех остальных действует «жесткая» ставка налога на доходы физических лиц в размере 13 %, которая не зависит от стоимости наследства.

Налогообложение при доверительном управлении . Если учредителем доверительного управления является физическое лицо, то плательщиками налога являются физические лица, которым на праве собственности принадлежит имущество. При доверительном управлении перехода прав собственности не возникает. На этом же основании обязанность по уплате налога на прибыль с доходов, полученных от операций с недвижимым имуществом, переданным в доверительное управление юридическим лицам, также лежит на учредителе.

Учредитель доверительного управления исчисляет и уплачивает налог на прибыль от операций с имуществом, переданным в доверительное управление, согласно Закону РФ «О налоге на прибыль предприятий и организаций».

Контрольные вопросы и задания

Верны ли следующие утверждения?

Создание благоприятного климата для инвестиций в недвижимость является целью государственного регулирования.

Быть верховным арбитром в спорах между участниками рынка недвижимости – функция государства.

Лицензирование деятельности на рынке недвижимости относится к экономическим методам управления.

Существует только два иерархических уровня управления недвижимостью – федеральный и местный.

Государственная регистрация недвижимости гарантирует устойчивость и безопасность рынка недвижимости.

Такое ограничение прав, как сервитуты, ипотека, аренда, не подлежат государственной регистрации.

Налог является обязательным платежом в бюджет.

Дарение и наследование недвижимости не облагается налогом.

Налоги и сборы вносятся в бюджеты трех уровней.

Земельный налог вносится в федеральный бюджет.

Налог на имущество предприятий вносится в местный бюджет.

Общественное объединение, ведущие бизнес, платят налог на имущество.

Все физические и юридические лица платят налог на имущество.

Налогообложение физических и юридических, совершающих операцию с недвижимостью, строится одинаково.

Налог на добавленную стоимость при продаже недвижимости платят и физические и юридические лица.

Основная часть налога на прибыль предприятий, осуществляющих операции с недвижимостью, поступает в региональные бюджеты.

Правом на установление льгот по налогу на недвижимость предприятий обладают только органы федерального уровня.

Список литературы

Асаул А.Н., Ерофеев П.Ю. Экономика недвижимости. – СПб: Питер, 2008. – 240 с. – (Серия «Краткий курс»).

Волочкова Н.Г. Справочник по недвижимости. – М.: ИНФРА-М, 1996.

Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник (для студентов, аспирантов, преподавателей экономических и юридических факультетов вузов). – М.: КНОРУС, 2003. – 662 с.

Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1 и 2. – М.: ИНФРА-М, 1996.

Европейские стандарты оценки 2000 / Пер. с англ. Г.И. Микерина и др. / М.: Российское общество оценщиков, 2003. – 258 с.

Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. - СПб: Лань, 2001. – 480 с.

Мелкумов С.Н. Финансовые вычисления. Теория и практика: Учеб.-справочное пособие для студентов экономических специальностей. – М.: ИНФРА-М, 2002. – 381 с.

Озеров Е.С. Экономика недвижимости: анализ доходности и оценка стоимости объекта. Учебн. пособие. – СПб: СПбГПУ, 2004. – 389 с.

Смагин В.Н., Кисилева В.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – М.: Эксмо, 2007. – 240 с. – (Полный курс за 3 дня).

Фридман Дж. Ордуэй Н. Оценка и анализ приносящей доход недвижимой собственности. Пер. с англ. – М.: Дело, 2003. – 396 с.

Четыркин Е.М. Финансовая математика: Учеб. по специальностям «Финансы и кредит», «Бухгалтерский учет, анализ и аудит» и «Мировая экономика». – М.: Дело, 2003. – 396 с.

^ ° н *"&*

1 ЛТМО

*«Образование»

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ llVfl
В 2007 году СПбГУ ИТМО стал победителем конкурса инновационных образовательных программ вузов России на 2007-2008 годы. Реализация инновационной образовательной программы «Инновационная система подготовки специалистов нового поколения в области информационных и оптических технологий» позволит выйти на качественно новый уровень подготовки выпускников и удовлетворить возрастающий спрос на специалистов в информационной, оптической и других высокотехнологичных отраслях экономики.
КАФЕДРА ПРИКЛАДНОЙ ЭКОНОМИКИ И МАРКЕТИНГА
Кафедра прикладной экономики и маркетинга была основана 25 мая 1995 года в связи с началом подготовки в СПбГУИТМО бакалавров по направлению 521600 «Экономика». В 1997 году кафедра стала готовить сначала бакалавров, а затем и специалистов по специальности 071900 «Информационные системы в экономике». Со дня основания кафедрой руководит почётный работник высшего профессионального образования, доктор экономических наук, профессор, действительный член Российской академии естествознания Олег Валентинович Васю-хин.
В настоящее время кафедра прикладной экономики и маркетинга обучает студентов по специальности 080801 «Прикладная информатика в экономике, а также готовит бакалавров и магистров по направлению 080100 «Экономика»
Кадровый состав кафедры представлен специалистами высшей квалификации – три доктора экономических наук, профессора; 9 кандидатов наук, доцентов и 6 старших преподавателей и ассистентов. Около 30% преподавателей – это молодые специалисты, обучающиеся в аспирантуре или недавно закончившие её.
В соответствии с утверждёнными учебными планами, преподаватели кафедры читают более 40 экономико-управленческих и информационных дисциплин как для студентов своих специальностей и направлений, так и для студентов всего университета. С целью обеспечения более эффективного учебного процесса преподавателями кафедры
разработаны более 25 учебно-методических пособий, в том числе, часть из них в виде электронных учебников.
Кафедра обладает современной материально-технической базой. Большая часть учебного процесса реализуется в компьютерных классах Гуманитарного факультета, подключённых к сети Интернет. Кроме обычных занятий на кафедре реализуется текущий контроль знаний в электронном виде, а также разнообразные системы самоподготовки.
Ежегодно кафедра выпускает около 50 специалистов, бакалавров и магистров, которые успешно работают на предприятиях различных форм собственности и направлений деятельности. Часть выпускников каждый год продолжают обучение в аспирантуре СПбГУИТМО. Практически все студенты кафедры, начиная с 3-4 курса в свободное время работают на предприятиях нашего города, что в большинстве случаев является основой для подготовки выпускной квалификационной работы.
Преподаватели и аспиранты кафедры ведут активную научно-исследовательскую деятельность, участвуя в хоздоговорных исследованиях для предприятий и организаций, а также в крупных госбюджетных НИР. В учебном процессе кафедры принимают участие представители промышленности и науки СПб.
В настоящее время кафедра прикладной экономики и маркетинга является одной из ведущих выпускающих кафедр Гуманитарного факультета.
Валентин Сергеевич Цыганенко.
Экономика рынка недвижимости.
Оригинал-макет
В.С.Цыганенко.
Редакционно-издательский отдел Санкт-Петербургского государственного
университета информационных технологий, механики и оптики.
Н.Ф.Гусарова.
Лицензия ИД № 00408 от 05.11.99.
Подписано к печати 5.05.08.
Заказ № 1156, тираж 100 экз.
Отпечатано на ризографе

£
I4TMQ

Редакционно-издательский отдел
Санкт-Петербургского государственного
университета информационных
технологий, механики и оптики
197101, Санкт-Петербург, Кронверкский пр., 49 государственный университет

Поводом для этой статьи послужил недавний случай. Мой товарищ решил продать свою квартиру и просил проконсультировать его на тему – как можно не платить налоги?

Вообще следует отметить, что тема уплаты налогов при сделках с недвижимостью – темный лес для многих. Большинство риэлторов прекрасно осведомлены в вопросах оформления сделок. Но попробуйте задать им вопрос: а какие налоги следует платить? Какие налоговые вычеты возможны? И все: полный ступор!

И это в лучше5м случае: в худшем случае начнут нести форменную ахинею и вынуждают людей делать ошибки, расплата за которые весьма серьезная. Да и вообще, в наше время достаточно широко распространены случаи, когда цена, указываемая в договоре купли-продажи недвижимости (квартиры, жилого помещения или дома), значительно меньше ее реальной рыночной стоимости. Ладно, Бог с ним! Узнайте, как получить налоговый вычет при сделках с недвижимостью – и спите спокойно! Но вот не могу понять: то ли действительно у нашего народа страсть к нарушениям, то ли и природная лень – но вот почему-то узнавать этого граждане упорно не хотят.

Но между тем следует учесть, что есть особенности уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) и предоставляемыми имущественными вычетами. Объектом налогообложения НДФЛ согласно п. 1 статьи 209 Налогового кодекса (НК) признается доход, полученный налогоплательщиками от источников в РФ и (или) от источников за пределами РФ для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами РФ. Налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. При определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды. В отношении купли-продажи недвижимости устанавливается налоговая ставка в размере 13% (п. 1 статьи 224 НК). Согласно п. 3 статьи 210 НК для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка в 13% налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов. При купле-продаже недвижимости налогоплательщику предоставляется имущественный налоговый вычет. Вот и давайте с этим разберемся.

Имущественный налоговый вычет по НДФЛ

При определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе. При этом в случае, если данные объекты находились в собственности налогоплательщика менее 3 лет, то вычет не может быть предоставлен в сумме более, чем 1000000 рублей. Кроме того, вычет предоставляется также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика — не более 125000 рублей в случае права собственности на него менее 3 лет. При продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков и земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика 3 года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика 3 года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Рыночная стоимость любой даже однокомнатной квартиры вторичного жилья в большинстве случаев превышает 1000000 рублей. Часть продавцов жилой недвижимости действительно являются собственниками менее 3 лет, и для того чтобы не платить налоги по многим сделкам рыночная стоимость квартир опускается до отметки 1 млн.рублей или ниже. В таких ситуациях, появляются соответствующие правовые риски и проблемы, причем не только у покупателя, но и у продавца. Например, возврат продавцом полученной им от покупателя суммы только в размере, указанном в договоре купли-продажи, если договор будет расторгнут или признан недействительным (незаключенным): покупатель купил квартиру со скрытыми дефектами, которые не были отражены в договоре и являются существенными недостатками. В результате договор расторгается. Покупатель обязан вернуть квартиру, а продавец — денежные средства, полученные по договору купли-продажи. В итоге покупатель рискует в лучшем случае получить от продавца только сумму, уплаченную им по договору, которая менее фактической стоимости квартиры. Основными способами избегания проблем являются следующие.

1. Включение в договор условия о штрафных санкциях для продавца в случае расторжения договора по его вине. При этом размер санкции устанавливается в размере разницы между суммой, уплаченной реально, и суммой по договору. Однако такой вариант возможен только при расторжении договора, который должен пройти государственную регистрацию и соответственно являться действительным, так как при ничтожности договора или вследствие его не заключения любые условия сделки также являются ничтожными (несогласованными). При этом согласно п. 2 статьи 475 Гражданского кодекса (ГК) в случае существенного нарушения требований покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата только уплаченной денежной суммы, но никак не выплаты неустойки в связи с неисполнением продавцом своих обязательств, послужившим основанием для расторжения договора.

2. Оформление двух расписок при передаче денег продавцу:

первая – на сумму, которая указана в договоре;

вторая — на оставшуюся сумму.

В итоге в случае признания договора купли-продажи недействительным вторая расписка будет рассматриваться судом как договор займа. Однако некоторые специалисты утверждают, что вторая расписка должна быть на полную сумму, а не на разницу, и в ней должно быть указано, что деньги переданы за квартиру, т.е. в случае недействительности сделки эта сумма будет неосновательным обогащением продавца, которое подлежит возврату покупателю. При этом возникают противоречия:

продавец вряд ли выдаст расписку о получении денежных средств взаймы, так как недобросовестный покупатель сможет впоследствии взыскать с продавца эти деньги;

выдача второй расписки о получении полной суммы никоим образом не может исключать первую расписку — о получении денег в сумме договора, т.е. в размере 1 млн. рублей. Из этого вытекает, что продавец должен расписаться за получение 1 млн. рублей, которого не получал.

3. В договор купли-продажи вносится условие, по которому продавец обязуется выполнить предпродажный ремонт квартиры на деньги покупателя. Стоимость расходов покупателя на ремонт равняется разнице между реальной и указанной в договоре ценами квартиры. Однако если работы по предпродажной отделке квартиры выполняются продавцом возмездно, стоимость такого ремонта должна составлять часть стоимости квартиры по договору или часть суммы, получаемой продавцом по расписке. В любом случае это будет являться доходом продавца, к которому нормы о налоговом вычете не применяются, и с которого придется платить НДФЛ. Таким образом, каждый способ может привести к негативным правовым последствиям как для покупателя, так и для самого продавца, поэтому лучший способ избежать этих рисков — не пытаться обойти НК и оформлять договор купли-продажи в соответствии с фактическими отношениями сторон.

Следует отметить, что каждый собственник несет бремя по содержанию принадлежащего ему имущества. Совершая сделки с квартирами, вы становитесь участниками гражданского оборота, и вы должны платить установленные законом налоги. Это абсолютно нормальный цивилизованный процесс. Однако нет необходимости платить лишние налоги, если законом предоставляется право их не платить. Для этого при совершении сделки необходимо оценить все плюсы и минусы и выбрать оптимальный вариант.
Уплата налогов при сделках с недвижимостью
Но между тем следует учесть, что есть особенности уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) и предоставляемыми имущественными вычетами. Объектом налогообложения НДФЛ согласно п. 1 статьи 209 Налогового кодекса (НК) признается доход, полученный налогоплательщиками от источников в РФ и (или) от источников за пределами РФ для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами РФ. Налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. При определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды. В отношении купли-продажи недвижимости устанавливается налоговая ставка в размере 13% (п. 1 статьи 224 НК). Согласно п. 3 статьи 210 НК для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка в 13% налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов. При купле-продаже недвижимости налогоплательщику предоставляется имущественный налоговый вычет. Вот и давайте с этим разберемся.
Налогообложение» Глава девятая
И каждая из них платит установленные законом налоги. Собственник, продающий недвижимость (Продавец), платит налог с дохода (НДФЛ) от ее продажи. Согласно Налоговому кодексу РФ, доходы россиян от продажи недвижимого имущества (подоходный налог) облагаются налогом по ставке 13 % с суммы, превышающей 1 миллион рублей.
Особенности ответственности при налогообложении сделок с недвижимостью
Суть налогообложения получаемого дохода определяется нормами Налогового Кодекса РФ. Действие данного закона распространяется как на резидентов, так и на лиц, не имеющих статуса налоговой принадлежности. Расчет подоходного налога производится путем умножения процентной ставки на сумму, полученную в результате продажи квартиры. Однако зачастую недвижимость реализуется по причине необходимости расширения жилищной площади, а о получении дохода речи не идет.
Осуществление сделок с недвижимостью в большинстве случаев обязывает стороны к уплате установленных законодательством налогов. Уклонение от уплаты может привести к начислению штрафных санкций. Обязательства по оплате налогов возникают после оформления права собственности на недвижимость с постановкой на учет в Едином государственном реестре (ст. 551 ГК РФ). Рассмотрим отдельные виды налогов по сделкам с недвижимостью.
Новые правила уплаты НДФЛ при продаже недвижимости
Еще одно важное изменение внесено в Налоговый кодекс в части определения размера дохода, подлежащего налогообложению при продаже недвижимости. Сегодня на вторичном рынке широко применяется не вполне законный механизм ухода от уплаты налогов. Чаще всего продавец жилья, владеющий недвижимостью менее 3-х лет, для освобождения от уплаты НДФЛ с продажи недвижимости указывает цену продажи не превышающую 1 млн. руб., тем самым ему удается избежать уплаты налога. Принятые поправки в Налоговый кодекс РФ предусматривают защиту от таких незаконных схем.
Какой налог с продажи квартиры необходимо оплатить
Если вы продали недвижимость, то есть получили доход, вы обязаны отчитаться об этом в налоговые органы. Ведь в Росреестре зарегистрировали переход права от вас на другое лицо. То есть государство получила сведения о вашей сделке, вы собственноручно или через своего представителя по доверенности, подписали заявление о регистрации перехода права.

Налогообложение сделок с недвижимостью
Добрый день, сегодня мы поговорим о всеми любимой теме — уплате налогов. А именно, об уплате налогов при совершении сделок купли-продажи недвижимости физическими лицами. Как говорят в Америке: «Неизбежны только 2 вещи — смерть и налоги». Поэтому необходимо знать, какие налоги вы обязаны заплатить, какие льготы вам предоставляет законодатель, уметь пользоваться льготами и соответственно уменьшить сумму уплачиваемых налогов.
Полезные статьи о рынке недвижимости в России и СПб
Эмигрантов из России можно легко представить почти в любой стране. Скажем, в Германии, США, Франции – многие мечтают туда переехать, и многие уже переехали. Чуть сложнее с Англией, Италией и Испанией. А идеи переехать в Грецию у большинства почему-то не возникает совсем.
Налог при купле продаже квартиры
Избежать налогового прессинга могут только продавцы некоммерческой недвижимости, владеющие домом, дачным участком, квартирой или гаражом в течение 3 лет. Правило отчисления налога имеет силу только в отношении собственников, когда право на частную собственность оформлено до 01 января 2016 года.
Налог на сделки с недвижимостью
При продаже земельного участка, дачи, жилого или садового дома, находящегося в общей долевой (или совместной) собственности менее трех лет, льгота (необлагаемый налогом миллион) распределяется между дольщиками этой собственности пропорционально доле каждого, а в случае общей совместной собственности - по договорённости между совладельцами.
Налог при продаже недвижимости
НДФЛ в размере 13% от суммы, полученной от покупателя жилья, начисляется и подлежит уплате, если квартира находилась в собственности продавца менее 3 лет;

бывший владелец недвижимости обязан предоставить в территориальное отделение ФНС декларацию по соответствующей форме не позднее, чем 30 апреля года, который следует за тем, когда была совершена сделка купли-продажи квартиры;

исчисленный НДФЛ должен быть полностью уплачен гражданином до 15 июля того года, когда подается декларация.

Налогообложение при совершении сделок с недвижимостью

Если проданное недвижимое имущество, находилось в собственности физического лица три года и более, то доходы от его продажи налогом не облагаются, согласно пункту 17.1 статьи 217 Налогового кодекса. Вид недвижимого имущества, количество проданных объектов, а также его стоимость значения не имеют. При этом под понятием «год» имеется в виду не календарный год (с 1 января по 31 декабря), а 12 любых месяцев следующих подряд, согласно пункту 3 статьи 6.1 Налогового кодекса.
Налог при продаже недвижимости в 2019 году
право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником;

право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;

право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

НАЛОГ С ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ 2016-2019 г
Продажная стоимость по договору отчуждения минус имущественный налоговый вычет (если полагается) в размере 1 000 000 рублей. Не забудьте подать декларацию на налоговый вычет, по-умолчанию, налоговые органы его вычитать из налогооблагаемой базы не будут;

Продажная стоимость по договору отчуждения минус сумма фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (т.е. цена приобретения продавцом этого имущества). Не забудьте подать декларацию и предоставить документы на учет ранее произведенных расходов, по-умолчанию, налоговые органы уменьшать налогооблагаемую базу не будут.

Налогообложение операций с недвижимостью – обширная и непростая тема, требующая компетентности лиц, участвующих в сделках. В этой публикации мы рассмотрим вопрос уплаты налогов при продаже (в том числе по переуступке прав требования), дарении недвижимого имущества, с учетом изменений в законодательстве с 01.01.2016 года. Выясним, каков порядок выполнения налоговых обязательств перед государством граждан РФ и иностранцев, можно ли избежать «бремени» по уплате налогов при отчуждении недвижимого имущества на законном основании.

Для упрощения восприятия информации, воспользуйтесь содержанием статьи по пунктам.

Налоги при продаже недвижимости: общие положения

Продав квартиру, бывший владелец задается резонным вопросом: какой налог он должен заплатить на полученную прибыль? Ответ зависит от того, как долго продавец являлся собственником реализованной недвижимости. Согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ, доход от продажи имущества, находящегося во владении продавца более 3 лет (недвижимость получена в собственность до 01.01.2016 года), и более 5 лет (если недвижимость получена в собственность после 01.01.2016 года) НЕ ОБЛАГАЕТСЯ НАЛОГОМ. Продавцам резидентам РФ, являющимся собственниками недвижимости менее 3 и 5 лет соответственно, необходимо уплатить в государственную казну 13% от полученного дохода (НДФЛ).

Обращаем ваше внимание, что изменения в налогообложении касаются только владельцев недвижимости, зарегистрировавших право собственности после 01.01.2016 года. Если вы владели недвижимым имуществом до этой даты, срок владения составляет 3 года и более, налог при его продаже уплачивать НЕ НУЖНО.

Отсчет указанного минимального периода владения в большинстве случаев следует вести со дня выдачи свидетельства права собственности на недвижимое имущество, однако имеются и исключения. Так, срок владения недвижимостью, полученной по наследству (по закону или завещанию), исчисляется со дня смерти наследодателя. Тему налогов при унаследовании недвижимости мы уже освещали ранее.

Если на объект жилищных прав выдавалось новое свидетельство по поводу изменения его характеристик (например, после перепланировки), не касающихся внешних границ, срок владения имуществом считается со дня оформления предыдущего свидетельства, без прекращения права собственности.

Минимальный срок владения имуществом, после которого не нужно платить налоги при его отчуждении, ОСТАЕТСЯ ПРЕЖНИМ (3 года) для объектов недвижимости с правом собственности, возникшим в результате:

наследования или дарения со стороны ближайших родственников;

приватизации;

передачи имущества плательщику ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.

Во всех остальных случаях, если вы стали владельцем квартиры после 01.01.2016 года, чтобы не платить налог с ее продажи (13% от дохода для резидентов РФ), вам придется ждать 5 лет.

База налогообложения: сколько нужно заплатить

Разберемся, с какой суммы рассчитывается налог при продаже квартиры. Если вы реализуете недвижимость, приобретенную до 01.01.2016 года, и владеете ею менее 3 лет, налог следует рассчитывать со следующей величины (на выбор плательщика):

стоимость продажи объекта по договору отчуждения за минусом имущественного налогового вычета (если он полагается) в размере 1 млн. рублей;

стоимость продажи объекта недвижимости по договору отчуждения за вычетом суммы фактических, документально обоснованных расходов на приобретение этого имущества ранее.

По такому же алгоритму рассчитывается налог при продаже недвижимого имущества, оформленного в собственность после 01.01.2016 года, с указанием в договоре отчуждения свыше 70% его кадастровой стоимости на 01.01 года, в котором осуществляется переход права собственности к новому владельцу. Эти принципы расчета так же действительны в случае, если кадастровая стоимость реализуемого объекта на 01.01 года, в котором регистрируется право собственности покупателя, не определена.

Если в договоре отчуждения на недвижимость, оформленную после 01.01.2016 года, указывается менее 70% кадастровой стоимости (или сумма, равная ей), налог рассчитывается следующим образом (на усмотрение плательщика):

от 70% кадастровой стоимости отнимается имущественный налоговый вычет, равный 1 млн. рублей (если он положен продавцу);

из 70% кадастровой стоимости вычитается сумма фактических, документально подтвержденных трат, сопряженных с приобретением данного имущества.

Уточним: на размер налога на доходы от продажи недвижимости, перешедшей в собственность до 01.01.2016 года, не влияет ее кадастровая стоимость.

Декларацию на возврат налога НДФЛ, НДС при покупке недвижимости вы подаете самостоятельно, налоговая служба не будет на добровольных началах беспокоиться о соблюдении ваших прав.

Налог при продаже недвижимости по переуступке прав

Теперь определим, какой налог нужно платить при продаже квартиры по переуступке прав требования. В результате уступки прав по ДДУ (договор долевого участия) до сдачи дома госкомиссии, продавец (дольщик) получает доход в виде суммы денег, которую ему выплачивает покупатель за переуступку. При этом вырученные денежные средства фигурируют как доход от реализации имущественных прав (а не имущества), к нему п. 17.1 ст. 217 НК РФ не применим. Таким образом, продавец объекта долевого строительства на подобных условиях обязан платить налог в любом случае.

В ходе реализации права требования (переуступки) размер налога рассчитывается так: от цены переуступки отнимают сумму фактических, документально доказанных расходов на приобретение имущества (стоимость по ДДУ, договору паевого взноса).

Если вы решили продать квартиру в новостройке после сдачи дома госкомиссии (свидетельство права собственности выдано позднее 01.01.2016 года), не выждав положенные 5 лет, размер налога будет зависеть от изначальной стоимости жилья и указанной в договоре купли-продажи его кадастровой стоимости (схемы, приведенные выше).

Уплата налога при дарении недвижимости

Налог по договору дарения недвижимости регламентируется п. 18.1 ст. 217 НК РФ. Если дарителем выступает близкий родственник, член семьи (официальный супруг, родитель, сын, дочь, дедушка, бабушка, брат, сестра), налог уплачивать не нужно. Освобождены от подобной выплаты и работники консульства, члены их семей (решение Венской конвенции).

В остальных случаях налог на дарение недвижимости придется уплатить. Его размер составляет все те же 13% для резидентов РФ (оплачивает одариваемое лицо). Налог начисляется исключительно по факту оформления договора дарения, его регистрации в Росреестре.

Расчет суммы налога происходит на основе кадастровой стоимости имущества или его цены, указанной в договоре дарения. Договорная стоимость подарка не должна быть менее 70% ее кадастровой стоимости. В противном случае, для определения размера налога сравнивают рыночную и кадастровую стоимость недвижимости (в пользу больших сумм).

Если дарится только часть объекта недвижимости (доля в квартире, доме), предварительно рассчитывается стоимость доли в соотношении со 100% стоимостью всего объекта, а затем, уже исходя из полученной величины, формируется сумма налога.

Если налогоплательщик – иностранец

Налоговая ставка на доход, полученный на территории РФ нерезидентами (лицами, пребывающими в России менее 183 календарных дней в течение 12 подряд идущих месяцев) составляет 30%. Это касается и любых сделок по отчуждению недвижимости.

Исключением выступают доходы, полученные иностранцами-нерезидентами путем дарения им недвижимости близкими родственниками.

Какого-либо специального налога на недвижимость, приобретенную в России, иностранцы не уплачивают (налог при продаже платит продавец, если обязан по закону). Налоговые вычеты для уменьшения налоговой базы плательщиков-нерезидентов не применяются.

Можно ли не платить налоги при продаже недвижимости?

Неуплата налогов при продаже недвижимости карается денежными штрафами и лишением свободы сроком до 3 лет.

Согласно ст. 229 НК РФ, лицо, обязанное по закону уплатить налог с полученного дохода (продажа недвижимости, принятие недвижимого имущества в дар и др.), должно подать налоговую декларацию (3-НДФЛ) в налоговую инспекцию по месту жительства не позднее 30 апреля года, следующего за периодом отчетности (по сути, годом проведения сделки).

В случае несвоевременной подачи декларации, за каждый месяц просрочки может быть назначен штраф в размере 5% от суммы налога (не менее 1 тыс. рублей, но не свыше 30% в общей сумме штрафа). При умышленной неоплате налога до 15 июля года, следующего за отчетным, накладывается штраф в размере 40% от суммы налога.

Законно уменьшить налоговую базу при продаже недвижимости можно путем обращения за имущественным налоговым вычетом. Подробнее об этом читайте здесь.

Налогообложение в недвижимости — это прежде всего НДФЛ (налог на доход физических лиц). Продал квартиру - заплати налог. Вроде бы всё просто, но есть нюансы. Будем разбираться. Сначала обсудим терминологию. Дальше поговорим о налоговых ставках и освобождении от налога. Закончим налоговыми вычетами и налогоооблагаемой базой. Поехали!
Начнем с терминов, чтобы не пугаться незнакомых слов. Если всё знаете, переходите к следующему разделу.
Налогоплательщики. Налоговые резиденты РФ и нерезиденты, получающие доход из источников на территории России.

NB! В налоговом кодексе нет понятия гражданства. Государству безразлично, из какой страны налогоплательщик. Важно — резидент он или нет.
Резидент РФ. Находились в России не менее 183 дней за последние 12 календарных месяцев? Поздравляем! Вы резидент РФ!
Налоговый период. В России — один календарный год.
Налогооблагаемая база. Доход от продажи недвижимости, который облагается налогом.
Налоговая ставка. Процент от дохода, который идёт на налог.
Имущественные налоговые вычеты. Льготы при сделках с недвижимостью.

Ставка НДФЛ
Ставка налога зависит от того, резидент вы или нет. Для нерезидентов ставка выше. Резиденты РФ платят 13% от дохода , нерезиденты — 30%. Ещё нерезидентам не положены имущественные налоговые вычеты. И от налогов их НИКОГДА не освобождают.
Вывод: при продаже недвижимости быть резидентом выгодно. Лучше подождать, насладиться жизнью в России и через 183 дня продать квартиру с меньшими потерями. А может, и вообще без них. Об этом - в следующем разделе.
Какие сделки не облагаются налогом в 2018?
Бывает, что резиденты РФ освобождаются от НДФЛ. Ничего сложного для этого делать не надо. Достаточно просто ВЛАДЕТЬ недвижимостью.
Раньше НДФЛ не платили после 3 лет владения: получили квартиру в собственность - через 3 года продали без налога. В январе 2016 года минимальный срок владения увеличили до 5 лет . Но в некоторых случаях 3-летний срок сохранился. Ниже перечисляем, когда от налога освобождают через 5 лет после оформления собственности, а когда через 3.
NB! Владение начинается с регистрации права собственности в ЕГРН! Не с подписания ДДУ, паевого договора и пр. С РЕГИСТРАЦИИ в ЕГРН!
Имущественные налоговые вычеты
Резиденты платят 13% с налогооблагаемой базы. Как рассчитать базу и налог, расскажем в следующем разделе. А пока перечислим налоговые вычеты. Их три.
Налоговый вычет при продаже. Минус 1 000 000 рублей от продажной стоимости. Воспользоваться можно один раз в год. Если продаёте имущество в общедолевой собственности, вычет распределяется пропорционально доле. Если в совместной - по договоренности между собственниками.
Зачёт расходов. Минус сумма, за которую купили квартиру. Для подтверждения расходов нужен договор купли-продажи с прописанной суммой.
Налоговый вычет при покупке. Минус 260 000 рублей от цены новой квартиры. Действует, если вы продали квартиру и покупаете новую в одном налоговом периоде. Воспользоваться можно один раз в жизни. Если новая квартира стоит меньше 2 млн рублей, вычет будет 13% от её цены. Если больше или равно - 260 000 рублей.

NB! На налоговые вычеты и зачет расходов надо подавать декларацию. Автоматически они не производятся. Использовать вычеты вместе нельзя!
Налогооблагаемая база
До 2016 года налогооблагаемую базу считали по формуле:
Налогооблагаемая база = Продажная стоимость — Налоговый вычет / Сумма расходов

Если вы купили квартиру до 01.01.2016 года, считайте налогооблагаемую базу по ней.
После 1 января 2016 года база стала зависеть от кадастровой стоимости квартиры. Кадастровая стоимость берется на 1 января года, в котором квартиру продали. Если продажная цена больше 70% кадастровой стоимости, формула для налогооблагаемой базы остается прежней. Если меньше 70%, формула такая:
Налогооблагаемая база = 70% кадастровой стоимости — Налоговый вычет / Сумма расходов

Парочка примеров для наглядности.
Продажная стоимость больше 70% кадастровой
2020 год. Вы продаете квартиру за 10 000 000 рублей. Купили в 2017 году за 8 000 000 рублей. Вы владеете недвижимостью меньше 5 лет. Надо платить налог. Кадастровая стоимость квартиры в 2020 году - 8 500 000 рублей. 70% от 8 500 000 = 5 950 000. Продажная стоимость больше 70% кадастровой (10 000 000 > 5 950 000). Считаем базу по старой формуле.

Налогооблагаемая база = 10 000 000 — 1 000 000 = 9 000 000 рублей
НДФЛ = 9 000 000 * 13% = 1 170 000 рублей

Налогооблагаемая база = 10 000 000 — 8 000 000 = 2 000 000 рублей
НДФЛ = 2 000 000 * 13% = 260 000 рублей

NB! Если вы продадите квартиру за те же 8 000 000 рублей и зачтёте расходы, ПЛАТИТЬ НАЛОГ НЕ ПРИДЕТСЯ. Вы ничего не заработаете. Нет дохода — нет налога.
Продажная стоимость меньше 70% кадастровой
Пример 1. На дворе 2020 год. Вы продаете квартиру за 10 000 000 рублей. Выгодно купили в 2017 году за 9 000 000 рублей. Вы владеете недвижимостью меньше 5 лет. Надо платить налог. Кадастровая стоимость квартиры в 2020 году - 14 500 000 рублей. 70% от 14 500 000 = 10 150 000. Продажная стоимость меньше 70% кадастровой (10 000 000 < 10 150 000). Считаем базу по новой формуле.
Вы пользуетесь налоговым вычетом при продаже
Налогооблагаемая база
НДФЛ
Вы пользуетесь зачётом расходов
Налогооблагаемая база = 10 150 000 — 9 000 000 = 1 150 000 рублей
НДФЛ = 2 000 000 * 13% = 149 500 рублей

Пример 2. На дворе 2020 год. Вы продаете квартиру за 10 000 000 рублей. Получили квартиру в наследство в 2018 году. Вы владеете недвижимостью меньше 3 лет. Надо платить налог. Кадастровая стоимость квартиры в 2020 году - 14 500 000 рублей. 70% от 14 500 000 = 10 150 000. Продажная стоимость меньше 70% кадастровой (10 000 000 < 10 150 000). Считаем базу по новой формуле.
Вы пользуетесь налоговым вычетом при продаже
Налогооблагаемая база = 10 150 000 — 1 000 000 = 9 150 000 рублей
НДФЛ = 9 000 000 * 13% = 1 189 500 рублей
Вы НЕ пользуетесь наловым вычетом
Налогооблагаемая база = 10 150 000 — 0 = 10 150 000 рублей
НДФЛ = 10 150 000 * 13% = 1 319 500 рублей

Обычно налоговый вычет выгодно использовать, если недвижимость получили по наследству. В остальных случаях лучше зачесть расходы.
Подытожим
Резиденты платят меньше - 13% вместо 30%
Чтобы не платить налог, продавайте квартиру через 5 лет после покупки (иногда можно через 3 года)
С 01.01.2016 налогооблагаемая база зависит от кадастровой стоимости квартиры
Чтобы налогооблагаемая база была ниже, подавайте на налоговый вычеты или зачёт расходов